Les 10 règles indispensables pour performer en location courte durée

Une bonne préparation

L’investissement locatif, et notamment l’investissement dans la courte durée, se doit d’être un acte réfléchi et stratégiquement défini bien avant l’achat. Entre la réglementation, les déclarations préalables, la fiscalité et les règlements de copropriété, investir et performer dans la location courte durée, en 2025, et les années à venir, est un vrai parcours du combattant. Malgré tout, bien monté, cela reste un business encore intéressant, d’autant plus avec le statut LMNP. Optymo vous détaille aujourd’hui les 10 règles indispensables pour performer en location courte durée.

La situation géographique

1 – L’emplacement
Comme dans tous les secteurs de l’immobilier, l’emplacement est le maître mot pour attirer vos clients. Un logement situé en centre-ville, ou proche d’un centre d’intérêt représente un atout non négligeable. Vos clients viennent pour des raisons précises et dans la grande majorité des cas pour quelques jours de vacances. Se retrouver à proximité d’un lieu touristique incontournable (port, parc d’attractions, lieu culturel) vous permettra à la fois d’attirer plus de clients, et de garantir des réservations plus longues, optimisant vos coûts.

Si vous êtes en centre-ville, c’est également un très bon point (à condition d’équiper votre logement en conséquence, notamment concernant l’isolation des murs et fenêtres) pour ceux en quête de détente et de découverte. Pouvoir aller prendre un petit déjeuner avant une activité ou un verre en soirée, une fois la journée terminée, est toujours plus agréable lorsque l’on peut le faire à pied. Dans les grandes villes c’est aussi un point de départ intéressant pour les différentes visites !

Il est important de noter que le quartier de manière générale présente une bonne réputation, qu’il est entretenu, et qu’aucune insécurité n’y règne, ce qui ruinerait dans le cas contraire votre réputation.

2 – Les services à proximité
On l’a dit, l’emplacement est primordial, mais il est également important, dans des villes moyennes, notamment en province, ou lorsque vous vous retrouvez en périphérie de grandes villes, de s’assurer que vous disposez d’un moyen de transport en commun. Un arrêt de bus, à moins de 5 minutes à pied, en est le parfait exemple. Mais également une station de tramway ou métro qui permet de rejoindre les centres d’intérêts rapidement. Une place de parking privée, si possible, avec un accès sécurisé, est également un véritable point fort.

Enfin, si vous pouvez être desservi rapidement des grands flux touristiques, comme les aéroports ou les gares, il n’en sera qu’un atout supplémentaire très intéressant !

Un environnement facilité

3 – Les modalités
Il est important de rendre facile le séjour de vos hôtes, le logement est indispensable, mais ils ne viennent pas pour vous, ni pour votre logement. Il faut donc que le check-in soit facile et qu’il apparaisse comme tel dans votre annonce. Proposer une arrivée autonome est devenu indispensable aujourd’hui et présente des atouts pour les deux parties. Vous devez donc montrer que l’arrivée sera facile et qu’il en soit ainsi dans les faits.

Définissez une heure d’entrée dans les lieux le plus tôt possible, sans que cela ne représente un problème pour vous. Il faut prévoir un temps de ménage suffisamment espacé entre la sortie des clients précédents et l’arrivée des futurs, et imaginer les possibles désagréments pouvant intervenir et que vous devrez régler, sans que cela n’impacte les différentes parties et notamment vos futurs clients. Il vaut donc mieux proposer une heure d’arrivée qui vous laisse plus de temps qu’il n’en faut et dans les faits prévenir vos clients dès que le logement est prêt. Ce sera toujours une bonne nouvelle pour eux d’apprendre qu’ils peuvent entrer plus tôt que prévu.

4 – Le prix juste
Il faut savoir évaluer le prix que sont prêts à payer vos clients, sans dénaturer la valeur de votre travail. En d’autres termes, apprenez à évaluer ce que vaut réellement votre service global (la qualité de votre logement, son emplacement, les services proposés…) pour ne pas proposer des prix trop hauts ou trop bas.

Un prix trop haut aura pour conséquence de mauvais retours, notamment sur la notation qualité/prix et n’attirera pas, sans compter que la plateforme ne vous mettra pas en avant. Un prix trop bas aura du mal à convaincre les habitués d’un certain standing, les faisant douter ou même pire, n’apparaîtront pas dans leurs critères de recherche. Cela aura pour cause d’attirer les mauvaises personnes et avec cela les mauvaises surprises.

Il faut donc savoir trouver le prix qui convainc et satisfait tout le monde. Au fil des réservations, des retours et de l’expérience acquise, vous arriverez à ajuster. Pour cela n’hésitez pas à tester différents prix.

5 – Soyez coopératif
Airbnb vous demande de remplir un certain nombre d’informations concernant votre logement, ce qui va permettre de le classer en fonction des critères de recherche des voyageurs. Il est donc important de remplir et tenir à jour ces informations afin d’être sûr que la plateforme vous classe dans les bonnes recherches et qu’elle vous mette en avant.

De manière générale, plus vous serez coopératif avec, plus la plateforme vous épaulera et vous mettra en valeur. Les échanges avec les voyageurs, le temps de réponse, les réponses publiques, etc. sont des éléments indispensables afin de performer et faire partie du top.

6 – Flexibilité
On l’a déjà évoqué un peu plus tôt, faciliter l’entrée est toujours un plus pour la projection d’un potentiel client. Dans la même idée, son passage à l’action pour réserver doit être le plus simple et facile possible. La réservation Airbnb « par défaut » est plutôt bien faite et encourage à la simplicité. Vous pouvez vous protéger avec des conditions de réservation mais avec un recul assez important maintenant, vous êtes bien plus gagnant à proposer une réservation sans « réserve » (Airbnb en pose déjà afin de garantir la sécurité et la sérénité des hôtes) car cela désencourage très souvent et amène une forme procédurière dont on n’a pas envie en tant que voyageur. Vous n’êtes pas obligé d’activer le mode de réservation instantané et ajouter un filtre d’acceptation, mais grosso modo, imposer une caution ou un paiement segmenté en fonction des annulations altère votre conversion.

Durant le séjour, soyez flexible également, répondez le plus rapidement possible, communiquez avec votre client si besoin et essayez d’agrémenter son séjour en lui donnant des renseignements (les bonnes adresses, les petits tips, les endroits à visiter peu connus) ou des petits services (vous pouvez octroyer une sortie tardive, une entrée précoce si cela est possible, un service de bagagerie si besoin et si le logement s’y prête), ce qui ne fera qu’augmenter la valeur de son séjour et s’en ressentira dans la note et le commentaire laissé.

7 – La communication
Pour un bon séjour, il faut une bonne communication. Attention, vous ne venez pas de vous faire un nouvel ami, c’est un client ! Vous devez donc agir en conséquence, adopter un langage correct, communiquer de façon claire (notamment pour les instructions d’entrée lors des arrivées autonomes), répondre le plus rapidement possible et répondre uniquement à la question posée.

En cas de souci, cela peut arriver, prévenez-le avant qu’il ne s’en rende compte et le plus tôt possible. Si par exemple le chauffage tombe soudainement en panne, dites-lui, prévenez que vous avez un chauffage d’appoint en secours, qu’il est impossible pour le moment de faire autrement, de façon à ce qu’il puisse agir en conséquence et qu’il ne soit pas surpris. Il n’y a rien de pire que s’imaginer passer un bon séjour et trouver une surprise de la sorte.

Il faut donc être honnête, dans le pire des cas votre client annulera, vous perdrez quelques euros le temps de la panne mais vous évitez une mauvaise note à votre logement, accompagnée d’un mauvais avis sur votre personne ce qui sera bien plus préjudiciable sur le long terme.

8 – La propreté
Une fois entré dans les lieux, c’est LE critère numéro un ! Vous vous devez de présenter pour chaque client un logement propre, des draps qui sentent le frais, une salle d’eau sans aucune trace, des meubles sans poussière, des recoins et dessous de meubles vérifiés, des chaises stables, les canapés, lits, oreillers de bonne composition, un environnement sain et frais.

Evitez les désodorisants chimiques, vous pouvez en revanche proposer de l’encens, mais sans les allumer au préalable. Vous devez être irréprochable sur ce plan car c’est tout d’abord une forme de respect de votre client et de la confiance qu’il vous apporte mais également, encore une fois, un vrai plus pour vos potentiels clients lorsqu’ils liront que tout est nickel chez vous !

Une gestion interne méthodique

9 – Soyez clairs
Si vous fournissez un service de qualité vous méritez d’être respecté en retour. Pour cela, soyez clairs avec vos clients et prévenez-les, par le biais d’un message ou par de la communication bien visible, le soin qu’ils doivent apporter au logement durant le séjour, les tâches à effectuer avant leur sortie, et tout ce qui vous importe de manière générale.

Vous aurez toujours une proportion infime qui apporteront un soin extraordinaire et d’autres qui laisseront le logement avec un irrespect total. De manière générale, la plus grande partie sera conciliante et bienveillante à vos instructions. La première impression compte mais la dernière compte également, donc soyez concis, de façon à ce que votre message soit facile à comprendre.

10 – Gestion interne
De toutes les recommandations que l’on a vues précédemment réside un arrière-plan primordiale, qui est votre capacité à vous organiser et automatiser les tâches. Mettez à jour régulièrement votre annonce, vérifiez côté client qu’il n’y a pas d’erreurs et si vous avez plusieurs plateformes liez bien vos calendriers afin d’éviter les doubles réservations. Donnez des indications claires, pour les entrées autonomes établissez un parcours le plus simple possible pour récupérer les clés et accéder au logement, et prévenez en cas de souci (télé qui ne fonctionne plus, un meuble abîmé…).

L’organisation est la clé si vous ne voulez ni vous perdre entre les réservations (pour les propriétaires multilogements), ni perdre de temps. Tenez à jour les machines à laver, les courses à effectuer, le calendrier, les entrées et sorties, le pricing…