Conciergerie : fausse, bonne idée ?
Un choix cornélien
Lorsque l’on fait de l’investissement en courte durée, la question du mode de gestion se pose rapidement. En règle générale deux options s’opposent : gérer tout soi-même ou déléguer, et si la dernière option citée apparaît la plus simple, nous verrons qu’elle n’est peut-être pas la plus judicieuse, en tout cas tant qu’on n’a pas clairement étudié le sujet en profondeur.
Eviter les tracas de gestion
Lorsque vous optez pour une conciergerie, vous déléguez tous les problèmes inhérents à la gestion locative (check-in – check-out, relation client, gestion du calendrier, veille de l’annonce, ménage), ce qui représente une vraie économie d’énergie et d’organisation. En plus de ces économies, vous bénéficiez un seul interlocuteur qui vous fait un bref résumé de la situation et en qui vous pouvez avoir confiance.
Bénéficier d’une liberté de temps
L’investissement locatif est très souvent perçu comme un investissement passif. Et si ce n’est pas totalement faux pour du locatif classique, gérer un ou plusieurs logements en courte durée peut devenir un vrai job à temps plein. Opter pour une conciergerie, c’est bénéficier de l’avantage de rentabilité qu’offre le modèle de courte durée tout en gardant son temps libre.
Profiter de l’expérience de professionnels
Par essence, faire appel à une conciergerie, c’est faire appel à des pros de la gestion locative, et au départ, lorsqu’on se lance, ce peut être un facteur rassurant de penser que cet aspect de la gestion, qui peut faire peur, sera géré de la meilleure façon qu’il soit. Une conciergerie apporte une expérience et une façon de procéder que vous n’aurez pas, tout du moins au départ.
Des tarifs agressifs
Comme on l’a vu, s’offrir les services d’une conciergerie est, dans la théorie, un gain de temps et de tranquillité. Malgré tout, cela a un coût non négligeable.
Des coûts de frais de ménage importants
Les conciergeries se rémunèrent via deux leviers : un pourcentage sur votre bénéfice mensuel et les frais de ménage. Pour ce dernier, ils font face eux-mêmes à des coûts incompressibles ; en effet rémunérer une personne de ménage impose que ce simple service, souvent facturé à la surface et non à l’heure, est souvent élevé. Il faut compter entre 40 et 50 euros pour un studio, autour des 110 euros pour un logement de 100 mètres carrés, les prix variant en fonction de votre situation géographique et de la société que vous missionnez.
Si vous exploitez un studio dans une ville moyenne de province, vous aurez donc pour chaque nouvelle réservation 40 euros d’office à facturer (ou plutôt que la conciergerie facture), ce qui représente pour certains 75, 80 ou même 90% du prix qu’ils peuvent facturer pour une nuit.
Un pourcentage sur votre résultat
En plus de frais de ménage assez importants, les conciergeries prennent une partie de votre bénéfice, 25% en moyenne, ce qui est d’ailleurs leur meilleur moyen de rémunération. Une commission justifiée par la veille de votre logement, du calendrier et la gestion client, mais qui sont, on le verra un peu plus tard, des aspects gérables et pour certains automatisables, et donc facilement gérables.
Vous restez financièrement impliqué
Eh oui, si la gestion est entièrement déléguée, vous restez le propriétaire des lieux et donc celui qui doit répondre aux besoins de son logement. Même si cela paraît logique, et ça l’est, il ne faut pas l’oublier ! Vous devrez donc répondre aux différents besoins si jamais un incident arrive. Dans cette position vous serez donc appelé à résoudre et payer les différents problèmes majeurs, un sentiment pas forcément agréable, même si cela fait partie du job !
Une perte de contrôle
Déléguer, c’est aussi donner sa confiance. Il faut donc bien choisir, car ceux en charge de la gestion de votre annonce en ont la pleine responsabilité. Malheureusement, très souvent, les notations de ces prestataires sur Airbnb (facilement vérifiable en recherchant les co-hôte) ne sont pas à la hauteur. Les notes vacillent entre 4.5 et 4.7, en deçà du fameux statut de Superhôte et pour cause, plusieurs points relevés à maintes reprises peuvent gâcher l’expérience utilisateur :
- une mauvaise gestion de l’automatisation, dès la réservation et tout au long du séjour, qui coupe avec l’esprit de location entre particuliers et font perdre une certaine authenticité.
- une relation client parfois chaotique, notamment avec une réceptivité parfois très longue pour des besoins souvent urgents.
- une prestation négligée : très souvent il est facile de faire la différence entre un ménage professionnel ou non. Les personnes de ménage ont forcément un temps imparti et suivant le respect des précédents clients, le temps nécessaire peut être trop juste, et laisser place à un « camouflage » plutôt qu’un réel ménage. C’est un point ingrat mais primordial. Pour ce point, on n’est jamais mieux servi que par soi-même…
A cela s’ajoute une certaine rigidité dans la gestion avec l’impossibilité de combler les trous lorsque cela est possible : les conciergeries proposent la plupart du temps des réservations pour deux, voire trois nuits minimums. De ce fait, vous prenez le risque de vous retrouver avec un calendrier où certains jours ne sont pas réservés. Pour autant il est impossible économiquement d’ajuster un besoin « à la nuit », ce qui revient à une perte nette de rentabilité.
Comparatif de méthodes
Prenons un exemple concret ; vous êtes un excellent hôte, on est au mois d’août et vous avez réussi à louer votre studio pour deux personnes 4 fois une semaine. La demande est forte, admettons que vos nuits partent à 80€, ménage compris.
80 x 30 = 2 400€
En gérant seul, vous devez comptabiliser le coût des machines à laver, que l’on estime à 8€ par séjour, plus le coût de transport, disons que si vous êtes à une dizaine de kilomètre cela revient à environ 20€ (conso de 10L au 100 km, au prix de 2€ le litre).
2400 – 20 – (8×4) = 2348€
Il vous reste donc environ 2 348€ une fois les frais comptabilisés.
Avec une conciergerie cela vous coûte 40€ pour chaque ménage, plus la commission de 25%. Soit, 160€ de frais de ménage et 25% de 2240€ qui représente 560€ de commission. En tout, cela correspond à un total de 720€ de frais !
Il ne vous reste donc plus que 1 680€.
Pour être totalement complet, admettons que vous gérez votre logement afin d’économiser le prélèvement des 25%, mais que vous vous offrez les services d’une personne de ménage, que vous rémunérez à hauteur de 40€ par ménage. Vous réalisez donc l’économie de 560€, et ainsi, vous touchez 2 240€.
2400€ – 160€ = 2240€
Sur une année cela représente une économie estimée entre 6 720€ et 8 016€ !
En résumé
Si vous êtes coincé de 6h à 19h, il est inévitable que faire appel à une conciergerie est votre seul recours. Dans le cas contraire il existe mille et une façons de gérer son investissement locatif de courte durée ! Cela vous demandera une certaine organisation certes, accompagné d’un apprentissage, afin de savoir gérer cette activité avec un temps restreint, mais il n’est en aucun cas impossible de le faire à condition d’adopter les bonnes méthodes. On a d’ailleurs fait un article entier pour vous aider, retrouvez-le en cliquant juste ici
