Mille et une façons de gérer sa location courte durée

Définir son champ d’action

Investir dans la location de courte durée est un choix stratégique clair, mais qui depuis quelques années devient de plus en plus muselé par les réglementations, les restrictions et les taxes en tout genre. Malgré tout, cela reste un investissement toujours intéressant lorsqu’il est bien réfléchi et construit. Un des élément fondamentaux à prendre en compte est le type de gérance (que l’on a exposé dans cet article) où l’on retrouve souvent l’option de faire appel à une conciergerie, ou bien en assumer seul la gérance. Aujourd’hui nous allons vous exposer comment construire son business seul et l’exploiter à 100%.

Tout d’abord, il est important de comprendre que ce type de gérance ne s’adresse pas à tout le monde, et pour cause, il vous demandera une certaine organisation et un peu de temps. Aussi, la taille de votre logement impacte ce mode de gestion mais en règle générale, vous devriez vous en sortir sans trop de soucis, du studio jusqu’à des surfaces ne dépassant pas les 70m². Si vous avez donc un peu de place dans votre planning et une capacité à gérer sereinement une responsabilité de ce type, vous pouvez aisément gérer votre ou vos premières locations courtes durées.

Investir proche de chez vous

Le temps sera votre plus grand ennemi, et pour cause, la tâche qui vous prendra le plus de temps sera d’assurer le ménage entre les entrées et sorties. Il vous faut donc une disponibilité entre la fin de matinée (disons que vous fixez une sortie jusqu’à 11h) et le début d’après-midi (vous pouvez prévoir une entrée pour 16h et prévenir vos clients si jamais il est possible d’entrer plus tôt). Le temps de trajet a donc un réel impact sur votre productivité et devra être le plus court possible, jamais plus de 30 minutes au maximum, ce qui sera également un point important afin de gérer les situations imprévues.

Un fonctionnement méthodique

L’idéal est de bénéficier d’un logement fonctionnel afin de ne pas perdre trop de temps dans vos tâches. Lorsque vous arrivez sur les lieux, prenez le temps d’inspecter toutes les pièces afin d’avoir un aperçu général et d’éviter les mauvaises surprises (et oui découvrir qu’on vous a laissé l’eau du bain alors que tout le reste a été nettoyé est peu ravissant). Si jamais mauvaise surprise il y a, traitez-la en premier, le plus urgent d’abord, le commun après. Ensuite opérez toujours de la même manière, tâche après tâche, toujours dans le même ordre, cela vous mécanisera et vous fera gagner du temps.

Engagez vos clients

Soyez clair avec vos clients pour le check-out, prévenez-les que vous souhaitez que les poubelles soient sorties, les draps et serviettes regroupées à un endroit précis, la vaisselle lavée et rangée… il faut que vous ayez à traiter ce qui est important et vous incombe réellement, parce qu’enlever les draps ne prend que 5 minutes, les poubelles également, faire la vaisselle beaucoup plus de temps et mis bout à bout c’est un temps précieux de perdu. Il faut donc que ces tâches soient faites et bien faites (si vous avez de la place il est intéressant d’investir dans un lave vaisselle par exemple afin d’éviter les gros malins qui « cachent » leur assiettes sales sous les propres).

L’idée est de juste devoir récupérer le linge sale et vérifier que la cuisine est propre et bien rangée, ce qui est, de toute façon, en réalité une forme de respect des lieux et une reconnaissance de votre travail de la part du client.

Automatisez

Airbnb vous permet d’envoyer des messages programmés en fonction de plusieurs circonstances (arrivée, sortie, demande d’information) mais cela reste assez impersonnel, froid et crée une certaine distanciation entre vous et vos voyageurs. Il est en revanche pertinent d’utiliser des messages « prêts à l’emploi » personnalisés pour les instructions d’entrée et de sortie (plus des informations si besoin pendant le séjour) de sorte que cela vous prenne que quelques secondes à faire vous permettant de garder un lien plus personnel.

Concrètement cela se traduit par un screen d’un doc où vous récapitulez les instructions d’entrée précédé d’un premier message du type « Bonjour Mr/Mme …, le logement est prêt à vous accueillir, je vous envoie dans un prochain message les informations d’entrée » et le tour est joué !

En revanche il est préférable de répondre personnellement pour toute demande d’informations que ce soit avant ou pendant le séjour.

Optimiser votre énergie

Proposer la fourniture de draps et serviettes nous parait indispensable. Ce qui augmente la gérance, mais qui contribue à être sûr de préserver votre mobilier également ! Dans l’idéal, posséder un lave linge (et sèche linge par la même occasion) est un vrai plus afin de ne pas perdre de temps.

Prévoyez un endroit dans le logement, de préférence sécurisé, afin d’entreposer toutes vos affaires (linge de lit, serviettes, couverture de rechange, aspirateurs, serpillière, produits de nettoyage et consommables) sans oublier d’alimenter à chaque entrée/sortie le stock. Ainsi vous pouvez vous rendre les mains dans les poches et disposer de tout le nécessaire sur place.

Optimisez votre calendrier

La clé pour ne pas se retrouver dans une situation inconfortable est de manager correctement son calendrier. D’ores et déjà établissez les jours où vous pouvez vous rendre sans problème et ceux ou il sera impossible d’intervenir de sorte que vous recevez des réservations au bon moment.

Modélisez ensuite le calendrier, en acceptant des réservations uniquement pour deux nuits minimum (c’est également le minimum des conciergeries) le but étant que vous ayez un turnover hebdomadaire le plus faible possible, optimisant également vos coûts.

Afin de ne pas être pris au dépourvu il vous est possible de recevoir des réservations jusqu’à une certaine heure, par exemple si l’entrée dans les lieux est possible à partir de 17h vous pouvez accepter une réservation le jour même au plus tard à 11h. Après cet horaire vous êtes sûr de ne pas recevoir de réservation pour le jour même.

Entourez-vous intelligemment

Si votre temps est vraiment compté, faire appel à une personne de ménage est une idée envisageable. Vous pouvez par exemple diviser les jours (ou lui donner pour mission d’assurer le ménage à chaque sortie). Il existe de plus en plus de personnes de ménage travaillant pour leur propre compte. Il vous faudra vous organiser afin que cette personne soit là pour vos besoins. Quant à vous, il vous incombera uniquement l’organisation en arrière-plan : gestion du calendrier, communication avec les clients, etc.

Deux avantages à cela : tout d’abord vous payez seulement la prestation du ménage. Deuxièmement vous avez affaire avec une seule personne, ce qui se traduit par le fait que si vous avez des ajustements à lui demander (une meilleure prestation typiquement) il vous suffit de la contacter et d’échanger avec elle.

De cette manière vous gardez le contrôle de votre annonce, vous optimisez vos coûts et avec une bonne organisation vous investissez très peu de temps.